Как защитить права арендатора?

 Наш эксперт - Татьяна Чернова

Я несколько лет арендую помещение под магазин у физического лица. Неделю назад хозяин помещения умер. Что будет с моим договором аренды?        

Ирина М.

В связи со смертью вашего арендодателя его имущество перейдет к наследникам (по закону или по завещанию), а вместе с имуществом к ним перейдут и все связанные с ним обязательства, в том числе ваш договор аренды. По общему правилу (ст.617 ГК РФ) смена собственника имущества – арендодателя - не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как правило, нотариус выдаёт наследникам свидетельства о праве на наследство не ранее шести месяцев после смерти собственника имущества, после чего наследники должны будут зарегистрировать возникшее право собственности.

В случае, если в течение шести месяцев до вступления в наследство существует необходимость управления наследственным имуществом либо обеспечения его сохранности, нотариус назначает доверительного управляющего имуществом (ст.1173 ГК РФ). Объем полномочий управляющего определяется в договоре доверительного управления, который в интересах наследников нотариус заключает с управляющим.

Таким образом, в течение срока действия договора аренды, заключенного вами с прежним собственником, наследники либо доверительный управляющий имуществом не смогут изменять условия договора без соглашения с вами. И если договор заключен на неопределенный срок или не расторгнут после окончания срока (ст.621 ГК РФ), это правило также сохраняет силу. Досрочно договор можно расторгнуть только в случаях, предусмотренных законом или самим договором.

По окончании срока действия договора вы будете иметь преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Важный момент. Если ваш договор аренды заключен на срок один год и более либо на неопределенный срок, он подлежит государственной регистрации (ст.651 ГК РФ), и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ). Если ваш договор не зарегистрирован и в связи с этим наследники откажутся его признавать и исполнять его условия, свои права вам придётся отстаивать в суде.

Более точный ответ на ваш вопрос можно дать, только внимательно изучив условия конкретного договора аренды, поскольку действующее законодательство об аренде содержит в основном диспозитивные (договорные) нормы, и большинство условий каждого конкретного договора может отличаться от общих правил аренды, установленных главой 34 Гражданского кодекса.

Что такое преимущественное право арендатора на заключение (продление) договора на новый срок?  Оно означает, что по окончании срока действия договора старый арендатор имеет преимущество по сравнению с другими лицами, желающими заключить такой же договор. Но если наследники решат вообще больше не сдавать это помещение в аренду, договор будет расторгнут. Или если кто-то предложит им более выгодные условия, на которые вы не согласитесь, договор будет заключен с другим арендатором. Но все это – предмет рассмотрения уже после окончания срока действия вашего договора аренды.

 

Подробную консультацию по вопросам аренды можно получить у наших специалистов по адресу:

г. Серпухов, ул. Советская, д.82, офис «Окский курьер»

или по телефонам: 39-54-60, 76-01-41, 8-916-959-47-83, 8-910-417-95-23.

Мы также можем защитить ваши интересы при подготовке договора аренды.