Что нужно учесть, заключая договор аренды?

Наш эксперт - Татьяна Чернова

Хочу арендовать помещение. Делаю это в первый раз и волнуюсь, как бы чего не упустить. На что нужно обратить внимание?

Инна

Договор аренды – это передача имущества во временное владение и пользование за плату. Соответственно, существенными условиями договора аренды являются сведения о его предмете, который должен быть описан настолько подробно, чтобы его можно было однозначно идентифицировать, а также о размере и сроках внесения арендной платы.

Размер арендной платы может быть указан в твердой сумме, исходя из стоимости аренды одного квадратного метра, и не может изменяться чаще одного раза в год. В договоре может быть прописан порядок индексации арендной платы, чтобы при каждом изменении не заключать дополнительное соглашение.

Как правило, в договоре аренды указывается срок аренды, если же он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Часто указывается также целевое назначение арендуемого имущества. Желательно отразить, кто несет расходы по коммунальным платежам, а также правомочия арендатора по проведению текущего и/или капитального ремонта помещения.

Договоры аренды движимого имущества, а также договоры аренды недвижимости на срок менее года не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента подписания сторонами. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В этом случае должны быть соблюдены также требования к договору, указанные в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В частности, там содержатся требования к объему сведений о сторонах договора и к описанию предмета аренды, т.е. объекта недвижимости.

В договоре аренды обязательно должны быть указаны имеющиеся ограничения права собственности (если они есть). В частности, если помещение является предметом залога (ипотеки), это должно быть указано в договоре аренды, а на регистрацию нужно представить также согласие залогодержателя, и при этом убедиться, что в договоре ипотеки отсутствует запрет на передачу заложенного имущества в аренду.

По желанию сторон в договоре аренды могут быть отражены и иные условия, которые не являются обязательными, но и не запрещены законом, например, право выкупа арендуемого помещения по истечении определенного срока аренды, запрет или разрешение субаренды, график работы, особенности пропускного режима, лимиты использования электроэнергии и т.д.

Обратиться за государственной регистрацией договора аренды может любая из его сторон, при этом размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 22000 рублей, для физических – 2000 рублей.

Если предметом аренды является помещение, права на которое у собственника не зарегистрированы в регистрационной службе (например, возникли до 1998 года и зарегистрированы в БТИ), то до регистрации сделки аренды необходима регистрация права собственности в ЕГРП (можно одновременно с арендой). Наряду с договором аренды на государственную регистрацию необходимо представить также передаточный акт, подтверждающий, что имущество фактически передано во владение и пользование арендатору.

Если предметом аренды является часть принадлежащего собственнику помещения (например, зарегистрировано в собственности 400 кв.м, а в аренду передается несколько комнат площадью 80 кв.м из имеющихся 400), то на регистрацию надо также представить кадастровый паспорт строго тех помещений, которые передаются в аренду.

Имейте в виду, что смена собственника помещения (при отчуждении сданного в аренду имущества, а также при наследовании в случае смерти собственника) не влечет за собой прекращения или изменения договора аренды, который продолжает действовать на прежних условиях до окончания его срока.

Порядок изменения или расторжения договора аренды является общим для всех длящихся договоров: по соглашению сторон либо в судебном порядке при существенном нарушении условий договора одной из сторон. В частности, существенным нарушением является невнесение арендной платы два раза подряд и более.

Наш эксперт - Татьяна Чернова

 

Более подробную консультацию по конкретному случаю можно получить в нашем офисе. Мы также поможем вам составить качественный договор аренды, отразив в нем все существенные условия, защитив права и четко прописав обязанности сторон.

Обращаться по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д.82 (вывеска «Окский курьер») или по телефонам: 76-01-41, 39-54-60, 8-916-959-47-83, 8-910-417-95-23.