Что такое преимущественное право покупки?

Наш эксперт - Татьяна Чернова

В каких случаях нужно получать согласие соседей на совершение сделки? Что делать, если сосед в квартире не проживает, и как в этом случае получить его согласие на сделку? Нужно ли получать согласие на продажу комнаты, оформленной без доли в праве собственности на места общего пользования?

Эти и подобные вопросы нам задают довольно часто.

Преимущественное право покупки – как следует из самого термина, это право на приобретение объекта ранее других претендентов. Такое право предусмотрено ст. 250 ГК РФ при отчуждении доли в праве собственности на дом, квартиру, земельный участок. Аналогичное право действует при отчуждении комнат в коммунальных квартирах, независимо от того, как они оформлены – с долей в праве собственности на места общего пользования или без таковой (ст.42 ЖК РФ), при продаже доли в уставном капитале ООО  и в некоторых других случаях.

При этом речь идёт именно о преимущественном праве покупки, а не о согласии на совершение сделки как таковой.

При соблюдении преимущественного права покупки вы должны уведомить сособственника о предстоящей сделке и предложить ему реализовать своё преимущественное право, т.е. купить (комнату или долю в праве собственности на объект) по определённой цене. На раздумья сособственнику отводится месяц. Если в течение указанного срока он откажется от совершения сделки или просто ничего вам не ответит – вы вправе продать долю или комнату любому другому лицу, но не дешевле, чем предлагали сособственнику (например, нельзя предложить сособственнику купить комнату за 1 млн. руб., а потом продать её за 500 тыс. руб., продать дороже – можно).

В случае несоблюдения преимущественного права покупки сособственник, чьё право было нарушено, вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по сделке, т.е. встать на место покупателя (на тех же условиях и по той же цене, которая указана в сделке).

Преимущественное право покупки возникает не у соседей, а только и исключительно у сособственников. Так, если комната в коммунальной квартире не приватизирована, то правом преимущественной покупки обладает не проживающий в ней ваш сосед, а собственник комнаты - чаще всего муниципалитет. Также, если в комнате проживают несколько человек, но при этом она оформлена в собственность одного из них, то и уведомлять о сделке нужно только сособственника, а не всех соседей. Если среди сособственников имеются несовершеннолетние, то требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки (как и на отказ от любых принадлежащих несовершеннолетнему прав).

Преимущественным является именно право покупки объекта (распространяется также на договоры мены в силу ст.567 ГК РФ). Но нет и не может быть преимущественного права дарения (хотя соответствующие судебные иски иногда встречаются: почему подарил ей, я готова была купить?). Дарение – безвозмездная сделка, и зависит только от воли собственника - человека, который лишается добровольно и безвозмездно части своего имущества в пользу другого лица.

Если вы продаете комнату собственнику соседней комнаты, или другому участнику долевой собственности на квартиру, то уведомлять остальных сособственников уже нет необходимости.

Как уведомить о предстоящей сделке сособственников? Проще всего, если сособственники оформят письменный отказ от преимущественного права покупки у нотариуса или в регистрационной службе. Если сособственник находится в местах лишения свободы – его отказ может быть заверен начальником соответствующего исправительного учреждения и прислан вам по почте.

Однако довольно часто получить отказы бывает затруднительно. В этих случаях необходимо в регистрирующий орган представить подтверждение факта надлежащего уведомления сособственников о предстоящей сделке. Для этого необходимо направить на адрес сособственника заказное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. Позже вы получите уведомление о вручении письма – там будет указана дата вручения его адресату (сособственнику), именно с неё отсчитывается месяц, в течение которого сособственник вправе использовать своё преимущественное право. То же самое можно сделать с помощью телеграфа.  Стоит это дороже, но зачастую бывает гораздо эффективнее.

Имейте в виду, что юридическое значение имеет исключительно факт уведомления сособственника - т.е. факт получения им вашего письма с предложением о покупке, а не факт его отправки. Поэтому для соблюдения преимущественного права покупки искать сособственников, места жительства которых вам неизвестны, придётся. 

Наш эксперт - Татьяна Чернова

 

Более подробную консультацию по конкретному случаю можно получить в нашем офисе. Мы также поможем вам составить качественный договор аренды, отразив в нем все существенные условия, защитив права и четко прописав обязанности сторон.

Обращаться по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д.82 (вывеска «Окский курьер») или по телефонам: 76-01-41, 39-54-60, 8-916-959-47-83, 8-910-417-95-23.