Что такое уступка права требования?

 Наш эксперт - Татьяна Чернова

Моя мама заключила договор на строительство квартиры. Строительство затянулось, а мама заболела. Она хочет передать будущую квартиру мне. Говорят, нужно заключать договор уступки права требования. Что это такое? Почему нельзя оформить обычное дарение? И что потом делать с таким договором, если мы его заключим? Как его составить?

Наталья

Дарение или купля-продажа – это сделки по отчуждению существующего объекта (например, квартиры). Дарение будет возможно только после завершения строительства и оформления квартиры в собственность инвестора – т.е., на данный момент – вашей мамы. В вашем случае объект (квартира) еще не создан, следовательно, им нельзя распорядиться. На этапе строительства у инвестора существует только имущественное право – право требовать у должника (застройщика) передать инвестору квартиру после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.

Договор уступки права требования (цессии) является одним из способов перемены лиц в существующем обязательстве (договоре), наряду с соглашением о переводе долга. То есть при заключении договора уступки права требования (цессии) одна сторона (цедент) передает другой стороне (цессионарию) свои права и обязанности по длящемуся, действующему договору (т.е. по договору, все или некоторые обязательства по которому еще не исполнены). Во втором случае (соглашение о переводе долга) меняется должник, и на это необходимо получить согласие кредитора (не достаточно просто уведомить, как при цессии – нужно получить именно согласие).

В случае, о котором пишет Наталья, кредитором является ее мама, которой застройщик (должник) обязан предоставить в собственность квартиру. Кредитор может уступить своей дочери право требования этого долга (квартиры), подписав с ней договор цессии и уведомив об этом  застройщика.

В соответствии с договором цессии дочь становится на место своей мамы в действующем договоре инвестирования строительства жилого дома (договора об участии в долевом строительстве жилого дома). Сам договор продолжает действовать на прежних условиях.

Если договор инвестирования (долевого участия в строительстве) был зарегистрирован в Управлении Росреестра (в регистрационной службе), то и договор цессии нужно  зарегистрировать там же.

Государственная регистрация договоров инвестирования строительства (договоров о долевом участии в строительстве) обязательна в тех случаях, когда разрешение на строительство жилого дома получено после 01 апреля 2005 года. При этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации – это же правило относится и к договору цессии.

Если договор инвестирования подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был, то юридически он не считается заключенным, и совершить цессию по такому договору нельзя. Сначала нужно зарегистрировать договор инвестирования, а потом уже совершать сделку цессии.

Аналогичным образом может быть совершена уступка прав по любому длящемуся (действующему, не исполненному) договору – аренды, ипотеки, кредита и т.д. Еще раз повторю: если меняется кредитор – должника необходимо об этом уведомить, если меняется должник – кредитор должен дать на это согласие.

Наш эксперт - Татьяна Чернова

 

Получить более подробную консультацию, а также заказать подготовку договоров цессии (уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве жилья, передачи прав и обязанностей по договору аренды и т.д.) и других необходимых документов можно у наших специалистов по адресу:

г. Серпухов, ул. Советская, д. 82, офис «Окский курьер», тел. 39-54-60, 76-01-41, 8-916-959-47-83, 8-910-417-95-23.