В каких случаях возникает ипотека?

Наш эксперт - Татьяна Чернова

Я покупаю квартиру, но сразу всю сумму отдать не могу. Продавец согласился подождать окончательного расчета в течение трех месяцев. Мы указали это в подписанном договоре купли-продажи. Но в регистрационной службе нам сказали, что при этом возникает ипотека, а значит, свидетельство о собственности я получу с обременением. При чем тут ипотека, ведь я не брал кредит в банке?

Анатолий

Ипотека – это залог недвижимости. А залог – это один из способов обеспечения исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ (оплата товара в рассрочку  или в кредит) залог возникает всякий раз, когда покупателю достается товар, который он не оплатил или оплатил, но не полностью. Если товаром является объект недвижимости, то автоматически возникает залог недвижимости – ипотека. 

В вашем случае, ипотека защищает интересы продавца: пока вы не выплатите оставшуюся сумму, купленная вами квартира будет находиться у него в залоге. О чем делается запись в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если вы по каким-то причинам своевременно не отдадите этот долг, продавец сможет потребовать возмещения убытков за счет стоимости заложенного имущества – той самой квартиры, которую вы у него купили.

Эта ситуация возникает всякий раз, когда расчет за продаваемое имущество производится не сразу. Например, при использовании средств жилищных сертификатов или материнского капитала.

После исполнения обязательства (после выплаты долга) запись об ипотеке подлежит исключению из ЕГРП на основании совместного заявления сторон.

Впрочем, и при наличии долга иногда можно обойтись без ипотеки. Например, вы покупаете квартиру у близкого родственника, который абсолютно уверен в вашей добросовестности. Тогда достаточно в тексте договора купли-продажи указать, что в данном случае ипотека не возникает – стороны так договорились. 

Ипотека может возникать и в силу договора.  Например, в банке берется кредит для развития бизнеса, а гарантией обеспечения исполнения заемщиком обязательства по возврату кредита является договор залога имущества заемщика или иного лица. Если закладывается недвижимое имущество – то это будет договор ипотеки,  подлежащий обязательной регистрации в ЕГРП.

Ипотека в силу закона возникает и при покупке жилья за счет средств целевого займа (кредита), предоставленного банком или иным юридическим лицом. В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае ипотека возникает в пользу банка. Аналогичные нормы содержатся в ст.64.1 и ст.69.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для покупки на кредитные ресурсы нежилых объектов и земельных участков. После исполнения обязательства запись об ипотеке подлежит исключению из ЕГРП на основании совместного заявления сторон (заемщика и банка).

Обратите внимание, что ипотека в силу закона на основании указанных норм закона возникает только в случае приобретения имущества за счет кредита банка или иного юридического лица. Если заем предоставлен физическим лицом (взяли в долг у знакомых), ипотека может возникнуть только на основании специально заключенного договора ипотеки.

В соответствии со ст.587 ГК РФ ипотека обязательно возникает при заключении договора ренты (наиболее распространенная его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением). Здесь ипотека обеспечивает исполнение обязательства по выплате ренты либо по содержанию лица, указанного в соответствующем договоре. Такой договор, кроме того, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, его нельзя заключить в простой письменной форме.

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года вместо свидетельств о государственной регистрации права выдаются соответствующие выписки из реестра.

Наш эксперт - Татьяна Чернова

 

Более подробную конультацию по ипотеке и другим сделкам с недвижимостью можо получить у наших специалистов по адресу:

г. Серпухов, Советская, 82, офис «Окский курьер» или по телефонам: 

39-54-60, 76-01-41, 8-916-959-47-83, 8-910-417-95-23.

Здесь же вам помогут подготовить любые договоры и соглашения по недвижимости, не требующие обязательного нотариального удостоверения.